En dom fra Høyesterett av 29. juni 2023 avklare grensen for når aksjeeierskifte utløser forkjøpsrett til fast eiendom.
Abbel Eiendom AS var ved inngåelse av forkjøpsretten 100 % eid av daglig leder som også var styreleder. Selskapet fikk etter hvert økonomiske problemer, noe som førte til at den opprinnelige aksjeeieren innløste en del av sine aksjer, samtidig som tre nye aksjeeiere tegnet seg ved nytegning av aksjer, slik at selskapet ble tilført kapital. Som en konsekvens av disse transaksjonene ble opprinnelig aksjeeier sittende igjen med 1/3 av aksjene i selskapet.
Kids-Eigedom AS som var eier av den andre eiendommen mente dette innebar at forkjøpsretten var utløst og krevde å overta den aktuelle eiendommen.
Høyesterett kom enstemmig til at endringen i eierforholdet ikke var tilstrekkelig til å utløse forkjøpsretten. I denne forbindelse uttalte førstvoterende at:
«For at forkjøpsretten skal utløses, må endringene være så vesentlige at de i realiteten er å likestille med en overføring av den faste eiendommen. Vilkåret vil som hovedregel være oppfylt dersom 90 prosent av aksjene har kommet i hendene på andre aksjeeiere.»
Saken avklarer dermed terskelen for når aksjeeierskifte utløser forkjøpsrett til fast eiendom iht lov om løysingsrettar § 11, femte ledd.
En refleksjon rundt uttalelsen om at 90 % av aksjene har kommet på andre hender, er at terskelen for utløsning av forkjøpsrett til selskapets eiendom synes å være vesentlig høyere enn begrepet «styringsretten» i løysingsrettslova § 11, 5. ledd synes å tilsi.
Dommen illustrerer viktigheten av å avtale konkret hva som utløser en forkjøpsrett. En konsekvens av dommen er at dersom man skal sikre seg forkjøpsrett ved mindre endringer i eierforholdet, må man sørge for å avtale dette konkret.
Ta gjerne kontakt med våre advokater Eivind Thorstad eller Erlend Liaklev Andersen for en uforpliktende samtale dersom du har spørsmål om dommen, om forkjøpsrett generelt eller andre selskapsrettslige spørsmål.
